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              ??谏习肽陿鞘校鹤≌罡呦迌r被打破 土拍成交普遍低溢價

              2022-06-28 18:47:24|來源:樂居買房
              摘要|

              樂居買房訊 2022年上半年即將結束,經歷前期土拍失利,到房產調控新政發布,限購松綁、住宅限價被打破,??跇鞘性谏习肽甑淖詈髢蓚€月重塑局面,漸迎曙光。

              4年來唯一一次限購松綁

              2022年上半年??跇鞘凶畲笫录恰?.15新政”莫屬。

              5月15日,??谒牟块T聯合發布6大條救市政策:引進人才限購松動、二套房首付降至50%、住房簽訂合同滿5年即可售賣、房價差異化限制、優化宅地出讓條件、調整商辦銷售要求等。

              此次也是???年來唯一一次限購松綁。

              自2018年以來,海南限購層層加碼,2021年9月海南限購再度升級:新落戶人才要1年社?;騻€稅,首套備案滿3年才可購買二套住房;未落戶人才須2年社保才能買1套住房。而今年新政放松落戶人才的購房限制,人才落戶海南購房享受與本地居民同等待遇,落戶即可買一套;非落戶人才在家庭和本人無房的前提下,繳納1年社?;騻€稅可購買1套房。

              限購放松后接的是降首付,二套房首付從7成降到了5成。按新政要求,在住宅商業貸款未結清,二套房首付也能貸款,只要不低于50%,此前是不低于70%;申請公積金貸款購買二手房,購買首套房或是之前的公積金貸款結清,首付可不低于30%。

              放寬二手房的轉讓條件,增加住宅房源供應入市。新政將二手房限售由取證改為合同滿5年,2017年4月14日至9月20日購房的住房取證即可轉讓;9月20日后購買的,購房合同備案滿5年并取得不動產證后可轉讓。

              房價限定松動。不再實行一刀切最高限價17300元/平,根據樓盤的區位、品質、小區配套、土地及建設成本等因素,差異化定價。

              商辦銷售限制松動。2021年10月12日取得規劃許可證及施工許可證的商辦項目,按原設計繼續建設、銷售;10月12日之后批建項目按瓊自然資規〔2021〕12號文件有關規定執行,即實行分割銷售最小單元建筑面積不得小于300平、禁止“住宅化”等規定。

              近期??谕恋仡l頻流拍,市場低迷,新政在限購、限價、購房、首付的對??跇鞘凶鞒龊侠淼恼{整。其中房價實行差別化確定備案價格,被業內認為是刺激開發商的拿地積極性強心劑。

              經營性用地土拍攬金57億

              新政發布,效果最先體現在新一輪的土地成交上。

              據??谧匀毁Y源和規劃局公示,??谏习肽暌还渤晒Τ鲎?2宗經營性用地,合計面積383731.95㎡,合計572510.25萬元。

              底價成交、新政發布前土地流拍率走高是上半年??谕僚氖袌龅母艣r。??谏习肽暌还渤山?宗市場化商品房宅地,其中3宗均是流拍地塊降低出讓條件二度上架,此外還有1宗棚改區的商業地塊也屬于二次掛牌再成交。成交的22宗地塊,除去4宗涉宅用地,其他18宗均以底價出讓,即使是在新政發布后,宅地成交溢價率依然不高。這4宗宅地成交的溢價率只在1.08%-28.5%,樓面價均在萬元左右水平,不復去年樓面地價突破記錄的現象,土拍熱度恢復理性。

              上半年土地供應主要是江東新區,多塊用于發展產業項目的商業用地及安居房建設用地被城投、海南控股等有國資背景的企業接手。

              2022年成交的首宗宅地——??谑泻5閸u和平大道東側H0406地塊,以“單限單競”的方式成功出讓。

              該宗地塊由海南新投置業有限公司以12561.3603萬元成交價拍下位于??谑泻5閸u和平大道東側H0406地塊,用途為土地用途城鎮住宅-普通商品住房用地,土地面積6068.29平方米,最終須競配建安居型商品住房面積比例為22.5%。

              2022年,??谔岢鰧⒃谑奈迤陂g建設25萬套安居房的計劃,近年??诘恼毓饕园簿臃拷ㄔO用地為主,掛牌的多宗市場化商品房宅地以“單限單競”等方式與安居房掛鉤。土地價格高、加上配建安居房等規則,開發商把握不準拿地開發成本的投入,是造成??谡亓髋穆侍岣叩闹饕蛑?。

              同樣以“單限單競”出讓的市場化商品房宅地還有金牛嶺片區B-1-54地塊,該宗地塊僅以底價成交,未進入配建安居房的競拍階段。

              據??谧匀毁Y源和規劃局公示數據,???月一共成交5宗地塊,合計面積182189.6㎡(合約合273.28畝),成交總價約3.06億元;掛牌地塊10宗,總面積244869.22㎡,是今年??谕恋貟炫谱跀底疃嗟脑路?。宅地成交地塊最多的月份則在6月。

              ??谑薪瓥|新區JDWH-01-B06地塊是“5.15”新政后成交的首宗地塊,盡快要求用于須配建10%安居房,但依舊以溢價率28.5%,是目前??谝鐑r率最高的地塊,給足新政首拍牌面。

              除了是宗數供應的最高,6月成功出讓的??谑薪瓥|新區JDZH-04-F07地塊,面積為29701.96平方米(合約44.55畝),是上半年成交的市場商品房宅地中面積最大的地塊。

              該宗地塊于??诮瓥|新區國際綜合服務組團,被海南控股旗下的海南海島臨空產業集團有限公司以81005萬元的成交價拍下,溢價率為13.64%,成交樓面價約為9091元/㎡,土地用途為零售商業用地 、城鎮住宅用地。?

              2022年計劃供應1829畝市場化宅地

              除去常規的土地掛牌出讓,海南的土地供應上半年還有一件大事,就是海南“土地超市”制度的建立。6月6日,海南“土地超市”平臺正式上線,上架的第一批土地共168宗、面積約7000畝,當日即完成三個首單。

              “土地超市”制度,即通過建立“土地超市”信息平臺,實現歸集產權明晰的存量建設用地、發布公開透明的土地信息等服務監管為一體的土地全生命周期監管制度體系。

              在建立“土地超市”制度的基礎上,??谕綄嵤叭f畝千億”閑儲置換行動,開展已繳清土地價款、落實項目資金,但因國土空間規劃依法修改造成閑置的土地與政府儲備土地競價置換工作,推動完成“土地超市”年度交易400億元的任務。

              近日,??诠剂恕逗?谑?022年度國有建設用地供應計劃》。依據公示計劃,??谑?022年擬供應國有建設用地163宗,總面積700.15公頃(合10502.25畝)。住宅用計劃供應154.56公頃(合2318.4畝),其中市場化商品住房121.96公頃(合1829.4畝),占比宗宅地供應面積約為78.9%。

              多渠道、多元化的供地渠道,加上“5.15”新政持續加持,相信??诘耐僚氖袌鰧⒂瓉砀鼮槊骼示置?。

              新房房價先抑后漲 二手房價首次下降

              ??谛路績r格指數自去年11月至今年2月經歷一輪降溫之后,抑住漲速后,3至5月連續上揚,恢復漲勢。據國家統計局公布數據,??谛路恐笖?月上漲0.5%,二手房價格指數方面在超過20個月連漲之后,5月下降0.1%,是近兩年二手房的首次下降。

              最高限價打破,可預知擁有更優質資源的住宅商品獲批備案價將會上漲。據??诎l改委為網站公布的數據,尤其在6月下旬,??诔掷m有住宅商品房公示備案價,除去西海岸南片區以及江東南部,處在開發初期的區,海甸島、西海岸北片區、市中心商圈等的住宅備案價都可以申請超過18000元/㎡以上的價格。

              除去新政影響,??谧≌掷m的供不應求也是造成價格穩步上升的主因。

              據??谧〗ň止紨祿?,2022年1-5月??谝还灿?6616套商品獲批預售,可觀的數據背后,車位預售量占據約7層的比例,住宅新增預售只有6146套住宅(包含別墅等低層住宅),供銷依舊失衡,新房市場依然存在住宅供不應求。商辦方面也收緩新房供應,1-5月只有1138套商辦產品取證預售,。


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