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              2022-07-29 17:58:53|來源:樂居買房
              摘要|

              樂居買房訊 第二季度,“救市春風”席卷各地,全國幾十個城市發布松綁限購、降低房貸利率等房產調控新政。5月15日,??谧〗ň值?部門聯合發布了樓市調控新政,正式加入救市大軍。

              6條政策涉及放松引進人才購房資格、降低首付、減少二手房轉讓年限、優化商品住宅定價等,其中完善商品住房銷售價格備案政策,取消住宅一刀切的“最高限價17300元/㎡”的規定,在一定程度上刺激了開發商的拿地積極性。

              新政發布后,??谕僚氖袌鲆桓闹巴恋亍傲髋穆省弊吒叩膽B勢,掛牌出讓的宅地、商業用地均成功出讓。此外,6月6日正式上線的海南“土地超市”,進一步優化了海南的土地供應結構。

              同時,因為商品房定價政策的調控,5月末開始??诙鄠€樓盤住宅備案價超過18000元/㎡,更是出現了均價突破2萬/㎡的項目。預計后續,在區位占優勢,建造、拿地成本比較高的住宅新房,會獲批遠超之前限價的備案價格。

              不過意外的是,限購的松動并沒有形成促進新房成交上升的效益,第二季度普通商品住宅銷量相對上季度有所下滑。

              在住宅的供需方面,普通商品住宅整體延續上季度的供不應求。但在第二季度,包括江東新區首個安居房項目金域仕家在內的三個安居房項目,正式開盤銷售,補充??谛路渴袌霾糠中枨罂杖?。

              限購松動,安居房入市,備案價上升,土拍升溫,第二季度??跇鞘兄饾u回暖,但住宅供不應求,宅地少等老問題依舊存在。??跇鞘性凇胺孔〔怀础钡亩ㄕ{下,保持市場活躍度,尋找“安居”之道。

              市場解讀

              據中原海南戰略研究中心監控的數據監測,2022年第二季度,??谝还矀浒赋山?494套住宅,環比第一季度下降21.8%。

              節假日頻繁、即將進入周期性的銷售淡季,以及受經濟環境影響,是造成第二季度住宅新房成交下滑的主要因素。盡管第二季度中放松限購條件,但新政限購調整僅針對引進人才,在短時間內沒有起到刺激購房需求大幅上升的作用。

              住宅備案成交情況受節假日影響表現出較為明顯的波動。第二季度每逢單月第一周就是法定節假日,因此在該些周期,新房備案成交量降至低值。如4月第一周備案成交151套住宅,5月首周成交137套,6月首周則只有89套的成交量。

              在成交價格方面,第二季度主打剛需市場的??趯汖埑?、南海幸福,以及以“高品質”定位萬華江東麓島等樓盤新品開盤入市,以項目推售的節奏,整體平均備案價在16772-18601元/㎡。后期至6月,受限價取消等因素影響,部分單周成交均價高出17300元/㎡的水平。

              新房供應方面,第二季??谛路吭垂_到高峰值,共有20265套新房取證入市,但其中車位和回遷性住房占比重較大,住宅供應依舊收緊。

              房價波動上,據國家統計局公示數據,???、5月新房價格指數環比分別上漲0.4%、0.5%,在連漲之后,6月迎來回落,下降0.2%,止住漲勢。

              第二季度在調控下調的情況下,新房銷量依舊下滑,可見房產大環境低迷,讓購房者的置業選擇更加謹慎。此外第二季度,??诮鹩蚴思?、長秀仕家、美舍仕家等安居房入市配售,一部分剛需購房者選擇選購價位低的安居房,而部分潛在購房者在安居房和商品房之間觀望。海南加大安居房和保障性租賃房屋的建設,對普通商品房的銷售市場造成不小的競爭壓力。

              區域熱點

              從新房住宅層面來分析,第一季度,秀英區成交1331套排在首位,美蘭區成交1014套,瓊山區成交570套,龍華區僅成交480套。四個區在相比第一周成交量均下降。

              秀英區依靠??趯汖埑呛湍虾P腋R兩大樓盤有充足住宅房源,在第二季度預售入市,帶動區域成交量,是季度成交下降幅度最小的區域。

              美蘭區因區域橫跨海甸島、新埠島、江東新區等熱門區段,區域內有千畝大盤碧桂園中央半島、恒大美麗沙,以及江東新區的萬華麓島、仁恒濱江園等新盤項目,是除了秀英區之外房產開發的主要陣地,因有貨出庫,在第二季度也獲得超千套的成交量。

              龍華區屬于開發成熟的市中心區域,近年鮮少有新盤出現,主要依靠早年開發項目有少量房源成交;老城中心區的瓊山區近年房產以棚改的回遷安置房為主重心,普通商品房的供貨量也比較少,因此成交量也不多。

              成交觀察

              從單盤成交上看,??趯汖埑呛腿f華江東麓島是第二季度的兩大贏家。前者主打剛需市場,后者定位在“高端房產”市場。

              ??趯汖埑?,依靠充足的供貨量以及低價位的優勢,主導??趧傂栀彿渴袌?,第二季度有5周登上周成交榜首,成交約在15600元/㎡。在6月末,??趯汖埑堑腪-04地塊在本周獲批建設工程規劃,擬建43棟樓,共計3685套住宅,項目開發體量龐大,持續為住宅商品房市場輸入新貨源。

              萬華江東麓島因對品質的嚴格控制,贏得不錯的市場口碑,同時因其位于江東新區教科研組團的區位優勢,新房推售去化率居高位。項目3月有426套住宅取證預售,目前這批住宅大部分房源已出售,成交均價約為21000元/㎡。

              ??诘牧硪粋€剛需大盤南海幸福匯在3月第4、5周連續摘得周成交榜首位置。南海幸福匯5月四期新品開盤,推售貨量不多,僅有96套,該批房源取得不錯的銷售成績,均價為16146元/㎡;樓盤在6月末新房再獲批預售證,同樣推售96套,目前已售出十多套。

              此外,安居房項目金域仕家、長秀仕家在第二季度啟動配售,其中金域仕家第三批房源已進入選房階段,項目在前兩批配售537套住宅。長秀世家在6月公示選房,將配售230套房源。

              土地市場 

              第二季度,一共掛牌16宗經營性用地,合計面積為244300.03㎡。江東新區依舊??谥饕墓┑卦?,共掛牌11宗地塊,其中商務金融用地9宗,剩余兩宗分別是市場商品用地和商業住宅混合用地。

              ??诘诙就恋毓饕陨虡I用地為主,宅地和涉宅地僅有5宗。江東新區掛牌和西海岸各掛牌1宗純宅地,江東新區的宅地以超過萬元的樓面地價成交,是??谏习肽甑貎r最高的地塊。西海岸的宅地被大華集團以14.4億元的成交拍下,排在上半年地塊成交價第二位。

              土地成交方面,第二季度成交7宗經營性用地,涉宅地4宗,除去上述2宗純宅地,還有1宗位于??谑薪瓥|新區市場商品房用地,為“5.15”新政發布后,??诔山坏氖鬃诘貕K,盡快要求用于須配建10%安居房,但依舊以溢價率28.5%,是上半年??谝鐑r率最高的地塊。

              除去西海岸的F3501地塊以底價成交,剩余3宗宅地成交的溢價率只在1.08%-28.5%,樓面價均在萬元左右水平,不復去年樓面地價突破記錄的現象,土拍熱度恢復理性。


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